对物业服务不满可否拒交物业费 

　　［案情］

　　2002年，蔡女士在市区某小区购买一套新房子。装修后，搬进去住，才发现商品房外墙渗水。经过相关部门检查，认定为楼上业主装修时影响到楼层结构，引起楼房渗水。经过维修，渗水问题得到解决。但是，蔡女士认为物业公司应该协调楼上的业主，对楼房渗水等问题进行补偿。

　　经物业公司多次协调，补偿问题还是没有解决。蔡女士认为物业公司办事不力，在管理上没有尽到责任，因此，自2005年6月开始拒绝交纳物业管理费，以及拒交小区自来水、电等公摊费用。

　　该小区有60多户业主，为了多数业主的利益，2008年2月，物业公司在自来水公司的许可下，暂停蔡女士的自来水。

　　那么，蔡女士对物业公司的服务不满意，是否可以拒交物业管理费呢？

　　［评析］

　　泉州某律师事务所林文锋律师称，首先应该明确楼房渗水的具体原因是什么。一般来说，渗水主要有两方面的原因，即房屋质量不过关，或是楼上业主装修过程中破坏了防水层，但是无论什么原因，造成渗水都与物业公司无关，不涉及物业管理与业主的法律关系。

　　林律师告诉记者，房屋在交付给业主使用前，开发商都应该通过实验，确保不渗水。如果是开房商的原因使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任；如果是楼上业主过失，造成漏水导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权者应当承担侵权赔偿责任。

　　物业管理公司只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。本案中，由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。

　　林文锋律师分析，业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区物业管理公司之间的权利义务关系。首先，物业管理公司只是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的管委会的委托，为整个小区提供物业管理服务，物业管理公司与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系，而是一对整体业主的合同关系。

　　其次，物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所必须的费用，并非物业管理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业管理公司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费，则必然导致物业管理费入不敷出、物业管理公司因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，这必然导致全体业主（包括欠费的业主）的共同利益遭受损害。

　　案例中，造成蔡女士损失的责任本身不在物业管理公司，并且物业公司已经尽到了自己的责任，所以蔡女士无理由拒绝交纳物业管理费。（泉州晚报 林艳腾）